Kupujeme nemovitost: jak na to?

Chystáte se kupovat nemovitost, ale nemáte v tomto ohledu zkušenosti? Nevíte, na co se zaměřit, abyste učinili ten pravý krok a nenaletěli? Nevěste hlavu, na následujících řádcích se dočtete, jak na koupi Vašeho vysněného domu či bytu a na co si dát pozor.

Nad všemi návody i radami kraluje následující rada nad zlato: při výběru se nenechte unést pouze emocemi a nadšením z nového bydlení, zapojte také kritický rozum. V opačném případě byste mohli po koupi prvotní nadšení brzy ztratit.

Zajímejte se o lokalitu

Je doprava v místě bydliště dostatečně zajištěná? Zjistěte si předem (a to nejlépe i v praxi) např. návaznost spojů od Vašeho potenciálního domova do zaměstnání/do školy apod.

Jaká je ve Vaší lokalitě vybavenost službami a obchody? Především položky každodenních potřeb (supermarket, čerpací stanice, drogerie,…) by měly být relativně na dosah, buď blízko bydliště, nebo alespoň po cestě do zaměstnání.

Nachází se Váš dům v příjemném okolním prostředí? Je poblíž dostatek přírody, kam chodit na procházky a odpočinout si?

Výhodná poloha nemovitosti často tvoří podstatnou část její ceny, proto například právě domy/byty umístěné v centrech měst bývají opravdu drahé. Jestliže právě neoplýváte miliony, dost možná budete muset najít kompromis mezi Vašimi požadavky a cenou, kterou budete ochotni si půjčit.

Nahlédněte též do územního plánu (na městském úřadu). Zjistěte, zda není v plánu zástavba okolí Vašeho domu, výstavba dálnice apod.

Jaký je právní stav nemovitosti?

Nedejte jen na dobré slovo majitele či makléře a jeho úsměv od ucha k uchu. Ať se Vám zdá sebevíc bezelstný, jděte sami na katastrální úřad a sežeňte si k nemovitosti i k prodávajícímu co nejvíce informací. Bude Vás zajímat:

• Aktuální a úplný výpis z listu vlastnictví / výpis z katastru. Zajímejte o to, kdo je majitelem (nemovitost může být majetkem také manželským nebo podílového spoluvlastnictví), zda není jeho vlastnictví nemovitosti nějakým způsobem omezeno, např. věcným břemenem, exekucí nebo zástavním právem. Zjistíte tady také, zda neprobíhá v souvislosti s domem jakékoliv další řízení, které by jej mohlo pro Vás jako kupujícího znevýhodňovat. (Pozor! Jestliže byla nemovitost majitelem zakoupena v nedávné době, zjistěte si, proč ji chce opět prodat, dost možná to svědčí o větším problému, který Vám vlastník chce zatajit.)
• Nabývací titul vlastníka. Ten Vám odtajní, za jakých podmínek majitel nemovitost kupoval. Tato data Vám poslouží k tomu, abyste si udělali kompletnější celkový obraz o kvalitách majitele pro budoucí jednání o koupi.
• Prohlášení vlastníka. Jestliže kupujete byt, je třeba mít tento dokument, který obsahuje informace o výměrách bytu a vymezení prostor společných celému domu a naopak prostor bytových.

Zajděte také na příslušný stavební úřad a vyžádejte si:

• Kolaudační rozhodnutí.
• Další stavební dokumentace.

Informace v těchto dokumentech pak porovnejte jak se skutečným stavem nemovitosti, tak i s daty uvedenými v katastru, popřípadě je třeba nechat zapsat změny.

Jaký je stavebně-technický stav nemovitosti?

Přichází na řadu důkladná technická prohlídka domu/bytu. Jestliže kupujete byt, zkontrolujte stav společných domovních elementů (střecha, půda, vnitřní rozvody, tj. elektrické, plynové, rozvody tepla a vody, izolace, sklep, stav fasády), a stav samotného bytu (podlahy, okna, rozvody, koupelna a WC, kuchyň). V případě domu je to podobné: kromě výše zmíněného se zaměřte také na statiku a základy.

Nejste si jisti, zda sami dokážete technický stav nemovitosti správně vyhodnotit či otestovat? Vezměte s sebou na prohlídku stavebního inspektora.

Kupní smlouva a převod vlastnického práva

Ve smlouvě je pak zásadní především specifikace kupované nemovitosti: její stav, případné vybavení atp.

Co se týče uvádění ceny nemovitosti, dle ustanovení občanského zákoníku stačí ve smlouvě uvést způsob určení ceny. Nicméně odborníci pro jistotu doporučují udání přesné ceny, za kterou nemovitost kupujete, i podmínky, za kterých dojde k úhradě.

Stejně tak je běžné uvést, která ze stran podá návrh na vklad vlastnického práva a kdo se postará o uhrazení poplatků s tím spojených.

Vzhledem k převodu vlastnického práva se doporučuje nejdříve úhradu za nemovitost uschovat v úschovně advokáta, a peníze převést na původního majitele až v ten moment, kdy je vlastnické právo převedeno. Toto opatření funguje jako pojistka pro obě strany (zamezí se situacím, kdy jsou peníze převedeny, ale vlastnické právo ne, či naopak) a zajišťuje hladký průběh převodu nemovitosti.

Daň z nemovitosti

Před rokem 2020 bylo ještě nutné odvést daň z nemovitosti, kterou měl povinnost zaplatit kupující. Daň se rovnala 4% ze základu daně; přičemž tento základ se určoval buď z kupní ceny nemovitosti, anebo finančním úřadem a to dle typu a polohy nemovitosti. Konečně výše daně se vypočítala z toho kritéria, které mělo vyšší hodnotu.

Daňové přiznání se podávalo na odpovídající finanční úřad, pod který nemovitost spadala. Přiznání bylo možno podat jak osobně, tak i elektronicky; každopádně tak bylo nutno učinit do konce třetího kalendářního měsíce po měsíci, ve kterém byl uskutečněný převod vlastnického práva na katastru.

Bylo třeba přiložit minimálně dokumenty jako: kopie kupní smlouvy, potvrzení o vkladu vlastnického práva z katastru.

Zaplatit daň bylo možné bankovním převodem.

V roce 2020 došlo v České republice k zrušení této daně z nabytí nemovitosti, což přineslo zjednodušení procesu nákupu nemovitostí.